Renta dożywotnia – szansa dla seniorów

Na kwotę 6,5 miliona złotych opiewa suma dotychczas wypłaconych świadczeń w ramach tzw. renty dożywotniej, czyli umowy, przenoszącej prawo własności nieruchomości w zamian za wypłacane do końca życia, okresowe świadczenie.

Dotychczas tego rodzaju porozumienia podpisywano, kierując się przepisami Kodeksu Cywilnego. Ministerstwo Gospodarki opublikowało długo oczekiwany projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, mogący znacząco wpłynąć na poprawę statusu materialnego osób starszych, którym skromna emerytura nie wystarcza do zaspokojenia podstawowych potrzeb życiowych.

Rozmowa z Marcinem Czuganem, Dyrektorem Departamentu Prawno-Legislacyjnego KPF.

Na różnym etapie znajdują się prace nad dwoma ważnymi z punktu widzenia osób starszych projektami aktów prawnych: ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym i ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, powszechnie zwanym rentą dożywotnią. Obie – jeśli wejdą w życie – stanowią szansę na zapewnienie sobie lepszego bytu na emeryturze. Prace nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym dobiegają końca, z kolei procedowanie renty dożywotniej utknęło na etapie uzgodnień międzyresortowych.

M.C.: Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych od samego początku prac legislacyjnych nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym i ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym uważała, że oba akty prawne powinny być procedowane równolegle albo jednocześnie wejść w życie, ponieważ stworzą dwa różniące się, choć w pełni komplementarne produkty – każdy dostosowany do innego profilu klienta. W takim przypadku, Seniorzy byliby w stanie ocenić, który produkt finansowy jest dla nich korzystniejszy; który w większym stopniu uwzględnia ich status materialny i potrzeby. Dlatego też w swoim stanowisku, przesłanym do Ministerstwa Gospodarki, KPF wskazywał na konieczność wspólnego procedowania lub przynajmniej wejścia w życie obu regulacji. Tak czy inaczej KPF brał i bierze udział w procesie legislacyjnym obu projektów, podnosząc merytoryczne argumenty w kierunku wypracowania dobrej jakości przepisów prawnych.

Odnosząc się do zapisów projektu ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, jedną z podnoszonych kwestii jest postulowane przez KPF skrócenie trzytygodniowego terminu, jaki dzieli przedstawienie seniorowi projektu umowy od złożenia przez niego oświadczenia o zamiarze zawarcia umowy o dożywotnie świadczenie pieniężne. Według KPF – leży to także w interesie klienta.

Owszem, gdyż – jak pokazuje praktyka dwóch firm członkowskich KPF, Funduszu Hipotecznego „DOM” S.A. i Funduszu Hipotecznego „FAMILIA” S.A., które skupiają ok. 95% tego rynku – może się zdarzyć sytuacja, że Seniorowi zależy na jak najszybszym podpisaniu umowy i otrzymaniu świadczenia, np. z powodu groźby licytacji nieruchomości. W naszej opinii termin, jaki powinien upłynąć od dnia przekazania Seniorowi projektu umowy do dnia jej zawarcia powinien być uzgadniany indywidualnie przez strony umowy i być wypadkową potrzeb świadczeniobiorcy. Dlatego, powołując się na przykład przepisu projektu ustawy o odwróconym kredycie, który przewiduje, że kredytodawca na analogiczną czynność ma nie mniej niż 7 dni, KPF postuluje analogiczny przepis także w przypadku regulacji renty dożywotniej. Natomiast sam zapis, nakazujący świadczeniodawcy wcześniejsze udostępnienie klientowi projektu umowy wraz z formularzem informacyjnym to, naszym zdaniem, krok w dobrym kierunku.

W jaki sposób przepisy będą zabezpieczać przyszłych klientów-emerytów przed zaległościami ze strony podmiotów, oferujących świadczenie dożywotnie?

Ustawa nakłada dość ostre wymogi na podmioty, które zamierzają świadczyć taką usługę. Do wykonywania działalności gospodarczej – wyłącznie w formie spółki akcyjnej lub europejskiej spółki akcyjnej – niezbędne będzie zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego, która co pół roku będzie sprawdzała sprawozdania finansowe nadzorowanych podmiotów. Ponadto kwota minimalnego kapitału zakładowego została ustalona na poziomie 2 milionów euro, a środki na ten cel nie mogą pochodzić z kredytu, pożyczki i nieudokumentowanych źródeł. Wszystkie kryteria dowodzą, że ustawodawca bardzo poważnie traktuje sprawę zabezpieczenia interesów Seniorów, co należy pochwalić. Dodatkowy mechanizm ochronny daje Seniorowi prawo wypowiedzenia umowy o rencie dożywotniej, jeśli świadczeniodawca zalega z jej wypłacaniem przez kolejne 3 miesiące.

Dążąc do możliwie najpełniejszego zabezpieczenia osób starszych przed ryzykiem zawarcia umowy, ustawodawca poszedł daleko, czasem bardzo daleko, w zaproponowanych rozwiązaniach legislacyjnych, m.in. ustalając wysokie kary za brak w umowie postanowień, przewidzianych w ustawie.

Kara 500.000 PLN za brak w umowie postanowień zawartych w ustawie, czyli np. o zasadach i terminach waloryzacji świadczenia, jest zdecydowanie zbyt wysoka – niewspółmierna do naruszenia i do tego, mogąca zachwiać stabilnością finansową podmiotu, oferującego rentę dożywotnią. O ile zatem idea karania za niedopełnienie obowiązków ustawowych wydaje się słuszna, o tyle jej wysokość budzi nasze wątpliwości, w związku z czym apelujemy o jej obniżenie do np. 50.000 PLN. Tym bardziej, że ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym w analogicznym przypadku w ogóle nie zakłada karania.

Poza tym fundusz hipoteczny (na razie tylko one oferują rentę dożywotnią) po przejęciu własności nieruchomości, ma obowiązek utrzymywać ją „w stanie niepogorszonym” i terminowo opłacać czynsz oraz podatki od niej. Mimo, że do końca swojego życia – na zasadzie służebności mieszkania – zamieszkuje ją świadczeniobiorca. Jednocześnie przepisy nie pozwalają właścicielowi na kontrolowanie stanu należącego do niego mieszkania, sprawdzanie, czy nie doznaje ono jakiegokolwiek uszczerbku. Stąd propozycja KPF, by zmienić ten stan rzeczy – postulujemy wprowadzenie mechanizmów umożliwiających kontrolowanie stanu mieszkania, a w razie narażania go na zniszczenia – także prawo wypowiedzenia umowy przez świadczeniodawcę. Podobnie zresztą jak przewiduje to regulacja o odwróconym kredycie hipotecznym.

W procedowanej ustawie znajduje się okoliczność, która, zdaniem Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych, może oddziaływać na obniżenie świadczeń emerytów nawet o kilkadziesiąt procent.

Ustawa przewiduje bardzo słuszny mechanizm ustanawiania hipoteki na rzecz świadczeniobiorcy, zabezpieczający jego prawa do otrzymywania umówionego świadczenia. Po śmierci świadczeniobiorcy, jeżeli świadczeniodawca wywiązał się należycie z umowy, tzn. wypłacał świadczenie w wysokości i w terminach umownych, hipoteka winna być wykreślona.

Praktyka pokazuje jednak, że sądy nie zawsze uznają akt zgonu świadczeniobiorcy, jako wystarczającą przesłankę do stwierdzenia wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W orzecznictwie sądów wieczystoksięgowych prezentowany jest pogląd, iż akt zgonu stanowi dokument urzędowy, który co najwyżej poświadcza wygaśnięcie roszczenia o przyszłe świadczenia dożywotnie, jednakże nie daje podstawy do stwierdzenia, czy wszystkie wierzytelności wymagane za życia świadczeniobiorcy zostały zaspokojone – wygasły.

W takim bowiem wypadku, wierzytelność o ich zapłatę przypada spadkobiercom zmarłego świadczeniobiorcy, w związku z tym dla stwierdzenia wygaśnięcia tejże wierzytelności i wykreślenia hipoteki z KW konieczne jest uzyskania stosowanego oświadczenia samych spadkobierców. Jednak samo ich zidentyfikowanie nastręcza trudności, o skłonieniu ich do wydania oświadczenia i zgody na wykreślenie hipoteki nie wspominając.

Dlatego świadczeniodawcy nierzadko zmuszeni są do wystąpienia na drogę sądową, w rezultacie czego od śmierci świadczeniobiorcy do dnia wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej może upłynąć nawet kilka lat.

Co to oznacza dla podmiotu, oferującego rentę dożywotnią? Wpis hipoteki w księdze powoduje, że nie może on sprzedać nieruchomości, a przecież przychody z tego właśnie tytułu stanowią główne źródło dochodu firm, funkcjonujących na rynku. Z wyliczeń ekspertów KPF wynika, że mogą one kalkulować średnio dwuletni okres, w którym, po zgonie świadczeniobiorcy, nieruchomość nie będzie mogła zostać sprzedana. Z pewnością uwzględnią one te niedogodności przy rachubie kosztów, a wówczas wysokość świadczeń może zostać obniżona nawet o 20%.

O ile sama żądanie wywiązania się z umowy przez świadczeniodawcę jest ze wszech miar słuszne, o tyle ustawa powinna w sytuacji opisanej przeze mnie, zawierać szczegółowe przepisy traktujące o wykreśleniu hipoteki. Dlatego jako KPF złożyliśmy propozycję aby podstawę dla wykreślenia hipoteki ustanowionej na rzecz świadczeniobiorcy z tytułu umowy o dożywotnie świadczenie pieniężne stanowił akt zgonu, a dla rozwiania problemów związanych z ewentualnymi roszczeniami spadkobierców, także oświadczenie świadczeniodawcy w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi o braku zaległości względem świadczeniobiorcy, wydawane pod groźbą penalizacji karnej. Wówczas chronić będziemy ewentualnych spadkobierców, przy ograniczeniu nadmiernego ryzyka prawnego świadczeniodawców.

Ustawa wskazuje, że przedmiotem umowy mogą być jedynie nieruchomości mieszkalne. KPF chciałby rozszerzenia tego katalogu.

W naszej opinii powinien on zostać uzupełniony o nieruchomości gruntowe i prawo użytkowania wieczystego, a także udziały w tych prawach. Postulat KPF jest tym bardziej zasadny, że ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym dopuszcza możliwość, by stanowiły one przedmiot umowy między kredytodawcą a kredytobiorcą. Dlatego zawężanie kręgu potencjalnych beneficjentów ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym do właścicieli lokali nie ma uzasadnienia.

Ustawodawca nakłada na świadczeniodawców obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych przy zawarciu umowy. KPF nie zgadza się z jego wysokością, bo jego skutki odczują nie tylko oni, ale także ich klienci.

Rzeczywiście, ustawodawca ustalił wysokość tej należności publicznoprawnej na poziomie 2% wartości nieruchomości. Przykładowo przy mieszkaniu wartym 300 tysięcy PLN, podatek od czynności cywilnoprawnych wyniesie 6000 PLN. Koszt, który spoczywa na podmiocie, oferującym świadczenie, może zostać przerzucony na jego klienta, czyli Seniora w postaci niższych wypłat. Dlatego, zważywszy na cel umowy, czyli zagwarantowanie wsparcia osobie starszej – jako KPF opowiadamy się za zwolnieniem świadczeniodawców z tego podatku albo co najmniej obniżenie jego wysokości.

Źródło: KPF